قانون موجر و مستاجر

“آئین نامه اجرایی قانون روابط موجر و مستاجر”

ماده 1- منظور از واژه ” قانون ” در این آیین نامه ” قانون روابط موجر و مستاجر – مصوب 26/5/1376- ” میباشد. ماده 2- موارد زیر مشمول مقررات قانون نمی باشد: 1- روابط استیجاری قبل از اجرای قانون . 2- روابط ناشی از انتقال حقوق قانونی مستاجر سابق به مستاجر جدید با اجازه موجر در صورتی كه قرارداد اجاره قبل از لازم الاجرا شدن قانون باشد . 3- روابط ناشی از صلح منافع یا هر عنوان دیگر و نیز تصرفات برحسب تراضی شفاهی با موجر به عنوان اجاره .

4- موارد تخلیه اماكن استیجاری قبل از انقضای مدت مندرج در قرارداد . 5- در صورتی كه سند عادی اجاره بر طبق ضوابط مقرر در ماده (2) قانون تنظیم نشده باشد. تبصره- رابطه استیجاری در اماكنی كه ابتدائا” از تاریخ لازم‌الاجرا شدن قانون به اجاره واگذار شده یا می شود یا پس از تاریخ یاد شده توسط طرفهای قرارداد اجاره تمدید می گردد ، مشمول مقررات قانون مورد اشاره خواهد بود. ماده 3- رسیدگی به درخواست تخلیه در مورد سند عادی موضوع ماده (2) قانون بدون تقدیم دادخواست و با ابطال تمبر مربوط به دعاوی غیر مالی و بدون رعایت تشریفات آیین دادرسی مدنی به عمل خواهد آمد. ماده 4- رئیس حوزه قضایی یا دادگاه مرجوع الیه با احراز مالكیت یا ذی نفع بودن موجر حسب مورد مبادرت به صدور دستور تخلیه خواهد نمود. ماده 5- ابلاغ اوراق قضایی و یا اوراق اجراییه به مستاجر در محل عین مستاجره و به موجر در محل مندرج در قرارداد صورت میگیرد ، مگر اینكه طرفین ترتیب دیگری را مقرر نموده باشند. ماده 6- اجرای دستور تخلیه صادره توسط مقام قضایی نیاز به صدور اجراییه ندارد و توسط مامور، ابلاغ و اجرا می گردد . مامور مكلف است آن را ظرف (24) ساعت به شخص مستاجر ابلاغ و در نسخه ثانی رسید دریافت كند و در صورت امتناع مستاجر از دادن رسید ، مراتب را در ابلاغ نامه قید و ظرف (3) روز نسبت به اجرای مفاد دستور اقدام نماید. ماده 7- چنانچه مستاجر در محل حضور نداشته باشد ، مفاد دستور تخلیه به یكی از بستگان یا خادمان وی كه سن ظاهری او برای تمیز اهمیت موضوع كافی باشد ، ابلاغ می شود. ماده 8- هرگاه اشخاص مذكور در ماده قبل در محل حضور نداشته باشند یا از دادن رسید امتناع ورزند ، مامور مراتب را در اعلامیه‌ای قید و به محل الصاق می نماید. تبصره- در اعلامیه ، مراتب مراجعه مامور و استنكاف اشخاص و یا عدم حضور آنان و نیز مفاد دستور مقام قضایی درج شده و همچنین این مطلب قید خواهد شد كه چنانچه ظرف (3) روز مستاجر اقدام به تخلیه‌محل و تحویل آن به موجر یا نماینده قانونی وی و یا دفتر دادگاه ننماید ، امر تخلیه در روز و ساعت معین توسط مامور اجرا انجام می پذیرد. ماده 9- در مورد اسناد رسمی اجاره ، درخواست صدور اجراییه جهت تخلیه مورد اجاره از دفترخانه تنظیم كننده سند به عمل خواهد آمد . ماده10- درخواست نامه برای اسناد عادی اجاره در فرم مخصوص تنظیم میشود و شامل نكات زیر خواهد بود: الف – نام و نام خانوادگی و نام پدر و محل اقامت موجر یا نماینده قانونی و یا قائم مقام وی . ب – نام و نام خانوادگی و محل اقامت مستاجر یا قایم مقام قانونی وی ، پ – مشخصات عین مستاجره ، ت – مشخصات و تاریخ سند اجاره. تبصره1- تصویر مصدق قرارداد باید پیوست درخواست نامه یاد شده باشد. تبصره2- در صورت فوت موجر یا مستاجر ، وراث آنها و در صورت انتقال عین از ید موجر و یا منافع از ید مستاجر ، ایادی منتقل الیهم و در صورت حجر موجر یا مستاجر، نماینده قانونی آنها ، قایم مقام قانونی آنان می باشند. ماده11- سردفتر پس از احراز هویت و صلاحیت درخواست كننده ، اوراق اجراییه را ظرف (24) ساعت در (3) نسخه با قید تخلیه محل عین مستاجره موضوع سند تهیه و به مهر ویژه اجرا منقوش و جهت اقدام به دایره اجرای اسناد رسمی ثبت محل ارسال می نماید. ماده12- اجرای ثبت موظف است با وصول اوراق اجراییه از دفتر خانه ظرف حداكثر (24) ساعت نسبت به تشكیل پرونده و صدور دستور ابلاغ و تخلیه به مامور اقدام نموده و مامور مكلف است ظرف (48) ساعت اوراق اجراییه را ابلاغ و طبق قسمت اخیر ماده (6) و مواد (7) و (8) این آیین نامه عمل نماید. ماده13- چنانچه در زمان اجرای دستور تخلیه مراجع قضایی و دوایر اجرای ثبت ، به علت وقوع حوادث غیر مترقبه ، مستاجر قادر به تخلیه مورد اجاره نباشد و استمهال نماید ، مراتب درخواست وی توسط مامور اجرا به مقام قضائی دستور دهنده گزارش می شود . مقام قضایی صالح مربوط می تواند با استمهال مستاجر برای یك نوبت به مدت حداكثر یك ماه موافقت كند . ماده14- دفاتر اسناد رسمی علاوه بر رعایت شرایط عمومی تنظیم اسناد اجاره مكلفند در سند اجاره اماكن با كاربری تجاری و اماكنی كه با رعایت قوانین و مقررات مربوط به منظور استفاده تجاری واگذار می شوند ، تصریح كنند كه عقد اجاره با سرقفلی یا بدون سرقفلی واقع شده است و در قراردادهای عادی اجاره نیز، طرفین مكلفند سند اجاره را با قید همین مطلب تنظیم نمایند. ماده15- اجرای مقررات ماده (7) قانون ، ناظر به مواردی است كه در عقد اجاره شرط شده باشد كه موجر هر ساله مكلف به تمدید مدت اجاره بدون افزایش اجاره بها می باشد. ماده16- مستاجر اماكن تجاری در مدت اجاره ، چنانچه حق انتقال به غیر از او سلب نشده باشد ، می تواند با اخذ مبلغی به عنوان سرقفلی ، مورد اجاره را برای همان شغل و با رعایت سایر شرایط مندرج در اجاره نامه به دیگری منتقل نماید. ماده17- در غیر از موارد مذكور در ماده (4) قانون ، چنانچه مستاجر مدعی حقی باشد میتواند طبق مقررات از دادگاه عمومی محل وقوع ملك در خواست احقاق حق كند ، این امر مانع اجرای دستور تخلیه نمی باشد ، فقط دادگاه پس از ثبوت ادعا، به تامین حقوق مستاجر و جبران خسارت او حكم می نماید . در این خصوص مستاجر می تواند تامین حقوق خود را از دادگاه درخواست نموده و دادگاه مكلف است نسبت به آن تصمیم مقتضی اتخاذ نماید. ماده18- در صورتی كه دستور تخلیه مورد اجاره صادر شود و مستاجر نسبت به اصالت قرارداد مستند دستور، شكایتی داشته و یا مدعی تمدید قرارداد اجاره باشد ، شكایت خود را به دادگاه عمومی محل وقوع ملك تقدیم می نماید. اعلام شكایت مانع اجرای دستور تخلیه نمی باشد ، مگر اینكه دادگاه رسیدگی كننده ، شكایت مستاجر را مدلل بداند ، در این صورت پس از اخذ تامین متناسب با ضرر و زیان احتمالی موجر، قرار توقیف عملیات اجرایی تخلیه را صادر خواهد نمود. ماده19- چنانچه شكایت مستاجر مورد اشاره در ماده قبل به موجب حكم نهایی رد شود ، موجر حق دارد خسارتی را كه از توقیف اجرای دستور تخلیه به او وارد شده است بر طبق قوانین و مقررات مطالبه كند. ماده20- چنانچه موجر مبلغی به عنوان ودیعه یا تضمین یا قرض الحسنه و یا سند تعهد آور و مشابه آن از مستاجر دریافت كرده و در سند اجاره ( عادی و یا رسمی ) درج شده باشد یا توسط خود موجر عنوان شود ، در این صورت تخلیه و تحویل مورد اجاره به موجر موكول به استرداد سند یا وجه یاد شده به مستاجر و ارائه رسید آن به ضمیمه درخواست تخلیه به مرجع قضایی و یا ارایه آن به دایره اجرای ثبت و یا سپردن آن بر حسب مورد به دایره اجرای دادگستری و یا دایره اجرای ثبت می باشد. تبصره – در صورتی كه ودیعه یا تضمین یا قرض الحسنه و یا سند تعهد آور و مشابه آن در سند اجاره ( عادی و یا رسمی ) ذكر نشده باشد و توسط موجر نیز هنگام درخواست و تقاضای تخلیه مطرح نشود و مستاجر از این جهت مدعی حقی شود ، میتواند طبق ماده (5) قانون اقدام به احقاق حق خود نماید.